Uma recente decisão da 4ª vara da Fazenda Pública de São Paulo, proferida no processo nº 1140926-78.2025.8.26.0053, reforçou um entendimento que tem gerado importantes discussões entre contribuintes e municípios: o ITBI deve ser calculado com base no valor efetivamente praticado na transação imobiliária, e não em valores de referência fixados unilateralmente pela administração municipal.
No caso dos autos, a contribuinte adquiriu um imóvel por instrumento particular de promessa de compra e venda. Pela transação, a Prefeitura de São Paulo exigiu o recolhimento do ITBI com base em um valor venal de referência superior ao preço da negociação. Diante disso, foi impetrado mandado de segurança para afastar a cobrança considerada indevida.
Ao julgar o caso, o magistrado Antonio Augusto Galvao de Franca reconheceu o direito do contribuinte de recolher o ITBI com base no valor da compra e venda, afastando a utilização automática do valor de referência municipal.
Para o magistrado, o ITBI deve ser calculado com base no valor declarado pelas partes na operação, especialmente quando esse montante se mostra razoável e compatível com o valor de mercado, como verificado no caso concreto.
O juiz do caso também ressaltou que o TJSP já afastou a obrigatoriedade de utilização do valor venal de referência como base de cálculo do imposto e, ainda, mencionou o entendimento consolidado pelo STJ no Tema 1.113.
De acordo com essa tese, que será examinada adiante, o valor informado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e compatibilidade com o mercado, somente podendo ser afastado pelo Fisco após a instauração de procedimento administrativo próprio.
O que é o ITBI?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal devido em operações de compra e venda de imóveis e cujo pagamento é requisito para que a transferência da propriedade seja registrada no cartório competente.
Embora sua incidência seja relativamente simples, a definição da base de cálculo do imposto sempre foi fonte de controvérsias. Em muitos municípios, tornou-se prática comum a utilização de valores previamente estabelecidos pela administração pública — frequentemente superiores ao valor efetivamente negociado pelas partes — para fins de cobrança do tributo.
Foi justamente essa prática que passou a ser questionada nos tribunais.
O que diz o Tema 1.113 do STJ:
Ao julgar o caso, o magistrado citou a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema Repetitivo nº 1.113, segundo a qual o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de compatibilidade com o valor de mercado, somente podendo ser afastado por meio de procedimento administrativo próprio para essa finalidade.
Isto é, caso a administração tributária entenda que o valor informado não corresponde à realidade de mercado, deverá instaurar procedimento administrativo específico para apurar a situação, observando o contraditório e a ampla defesa.
O teor da tese é o seguinte:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
A decisão da 4ª vara da Fazenda Pública, portanto, reafirma que a simples existência de um valor venal de referência superior ao preço da negociação não autoriza, por si só, a cobrança do imposto sobre essa base mais elevada.
Conclusão e impactos práticos para os contribuintes:
O entendimento representa avanço em termos de segurança jurídica para compradores de imóveis, pois, na prática, ele reduz o risco de cobranças baseadas em parâmetros genéricos que nem sempre refletem as condições reais da negociação.
Além disso, contribuintes que se deparam com exigências de ITBI calculadas sobre valores de referência superiores ao preço efetivamente praticado podem ter fundamentos relevantes para questionar a cobrança, seja administrativamente, seja judicialmente, a depender das particularidades do caso concreto.
Naturalmente, cada operação imobiliária possui características próprias, e a análise da documentação e dos critérios utilizados pelo município é essencial para verificar a existência de eventual cobrança indevida.
Por isso, o acompanhamento jurídico especializado pode ser decisivo para identificar oportunidades de defesa e assegurar que o tributo seja exigido dentro dos limites estabelecidos pela legislação e pela jurisprudência.
Os advogados do escritório Alves Benedito Advogados estão à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o assunto.
