Empresas que realizam operações imobiliárias frequentemente lidam com uma série de exigências documentais para concluir o registro de um imóvel. Em meio a esse procedimento, uma dúvida ainda gera insegurança: o cartório pode condicionar o registro à apresentação de certidões que comprovem a inexistência de débitos tributários ou previdenciários?
A questão é especialmente importante em operações de compra e venda de imóveis, integralização de bens ao capital social, reorganizações societárias, incorporações e outras transações patrimoniais. Afinal, uma exigência indevida pode atrasar negócios, comprometer cronogramas e gerar custos que poderiam ser evitados.
O que decidiu o CNJ?
O tema voltou à pauta recentemente após decisão do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no Procedimento de Controle Administrativo nº 0004034-71.2025.2.00.0000.
O caso envolveu uma empresa que buscava registrar a transferência de um imóvel e foi surpreendida com a exigência de apresentação de certidões negativas de débitos federais e previdenciários, fundamentada no artigo 47 da Lei nº 8.212/1991 e em normas administrativas aplicáveis ao serviço registral.
Ao analisar a controvérsia, o CNJ afastou essa exigência por entender que ela contraria o posicionamento consolidado do Supremo Tribunal Federal sobre o assunto. Segundo o Conselho, o registro imobiliário não pode ser utilizado como instrumento indireto para compelir o contribuinte ao pagamento de tributos ou contribuições previdenciárias.
A decisão reafirma que a Administração Pública dispõe de mecanismos próprios para a cobrança de seus créditos e que impedir a prática de atos registrais em razão da existência de débitos configura uma forma de coerção incompatível com a ordem constitucional.
O entendimento já consolidado pelo STF
A posição adotada pelo CNJ encontra respaldo na jurisprudência do Supremo Tribunal Federal.
No julgamento da ADI 394, em 2009, a Corte declarou a inconstitucionalidade de dispositivos da Lei nº 7.711/1988 que condicionavam diversos atos da vida civil e empresarial (entre eles, o registro de imóveis) à comprovação da regularidade fiscal.
Para o STF, esse tipo de exigência representa verdadeira “sanção política”, ou seja, um mecanismo indireto de cobrança de tributos que restringe o exercício de direitos como forma de pressionar o contribuinte ao pagamento de débitos.
A Constituição não autoriza esse tipo de restrição. Havendo créditos tributários em aberto, a Fazenda Pública deve utilizar os instrumentos legalmente previstos para sua cobrança, como a inscrição em dívida ativa e a execução fiscal, sem impedir a prática de atos registrais.
Ao aplicar esse entendimento ao caso concreto, o CNJ reforçou a orientação de que os cartórios não devem exigir certidões negativas de débitos como condição para registrar imóveis quando essa exigência não encontra amparo na Constituição e na jurisprudência do STF.
Quais são os impactos desse entendimento para as empresas?
A decisão representa um importante reforço à segurança jurídica das operações empresariais envolvendo imóveis.
Em transações que dependem do registro para produzir efeitos perante terceiros, exigências incompatíveis com o entendimento consolidado dos tribunais podem retardar incorporações imobiliárias, reorganizações societárias, operações de aquisição, constituição de garantias e outros negócios relevantes para a atividade empresarial.
Isso não significa, evidentemente, que eventuais débitos fiscais deixem de existir ou não possam ser cobrados. A diferença é que sua cobrança deve ocorrer pelos meios legalmente previstos, sem que o registro imobiliário seja utilizado como mecanismo de pressão sobre o contribuinte.
Por essa razão, empresas que se depararem com exigências dessa natureza durante procedimentos registrais devem avaliar cuidadosamente sua legalidade. A identificação precoce de exigências incompatíveis com a jurisprudência pode evitar atrasos, reduzir riscos e conferir maior previsibilidade às operações.
Em negócios imobiliários mais complexos, o acompanhamento de uma assessoria jurídica especializada contribui para que o procedimento registral transcorra com maior segurança, permitindo a adoção das medidas adequadas sempre que houver exigências potencialmente indevidas.
Os advogados do escritório Alves Benedito estão à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o assunto.
