STJ: em ação renovatória de locação, os juros sobre a diferença de aluguéis incidem a partir da intimação da locatária na fase de cumprimento definitivo da sentença.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou seu entendimento de que o termo inicial para a incidência dos juros de mora sobre as diferenças de aluguéis vencidos e apurados em ação renovatória de locação comercial corresponde à data da intimação do locatário na fase de cumprimento definitivo da sentença.

No julgamento do REsp 2.125.836, a 3ª Turma entendeu que o valor resultante da apuração das diferenças entre o aluguel anteriormente pactuado e o novo aluguel somente pode ser exigido após a constituição de título executivo judicial e que, considerando que é apenas com o trânsito em julgado da decisão que esse montante é definitivamente fixado, apenas a partir dele é que se torna possível a constituição do devedor em mora.

Entenda o caso:

A ação renovatória, prevista na Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) é um instrumento jurídico criado para proteger o locatário de imóvel comercial, lhe assegurando o direito de renovar compulsoriamente seu contrato de locação, desde que atendidos os requisitos legais, preservando, assim, o fundo de comércio. 

No caso dos autos, uma empresa locatária ajuizou ação pleiteando tal renovação, nos termos estabelecidos pela referida lei, em seu artigo 51.

O juízo de primeiro grau, ao reconhecer parcialmente o pedido, confirmou a renovação do aluguel, mas estipulou um novo valor pelo contrato. 

O Tribunal de Justiça, por sua vez, ao apreciar a Apelação da locatária, reduziu o montante fixado pelo juiz de primeiro grau e determinou que os juros de mora sobre a diferença dos alugueres incidissem a partir da intimação das partes acerca do teor da sentença, pois,  para o Tribunal, já haveria, neste momento, um valor líquido a ser exigido do locatário.

O STJ, contudo, entendeu que os juros sobre a diferença dos aluguéis vencidos devem incidir a partir da intimação da locatária para fazer o pagamento na fase de cumprimento definitivo da sentença proferida na ação renovatória.

Isso porque, de acordo com a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, não é possível definir que o valor estabelecido na sentença já seja dotado de liquidez, uma vez que este ainda pode ser alterado em grau recursal.

Impactos da decisão do STJ e conclusão:

A decisão do STJ traz impactos relevantes para ambas as partes envolvidas na locação comercial. 

Para os locatários, a definição do termo inicial dos juros de mora apenas na fase de cumprimento definitivo da sentença representa um alívio financeiro, lhes conferindo um prazo maior para arcar com eventuais diferenças de aluguel apuradas no processo. Nesse sentido, o entendimento do STJ evita a incidência imediata de encargos sobre valores que ainda podem ser modificados durante o trâmite judicial, conferindo maior previsibilidade e segurança ao planejamento financeiro das empresas locatárias.

Por outro lado, para os locadores, a decisão reforça a necessidade de diligência ao longo do processo de ação renovatória, especialmente na busca por estratégias que minimizem os efeitos desse diferimento no recebimento dos valores devidos, pois a postergação dos juros pode impactar o fluxo de caixa do proprietário, tornando essencial uma atuação atenta e bem assessorada para garantir a efetividade dos seus direitos. 

Diante desse cenário, tanto locadores quanto locatários devem considerar o suporte jurídico especializado para mitigar riscos e assegurar a melhor condução de suas relações contratuais.

Os advogados do escritório Alves Benedito estão à disposição para esclarecimentos adicionais sobre os impactos da decisão do STJ e sobre os contratos de locação comercial.