STJ afasta aplicação da Súmula 308 à alienação fiduciária: a importância da atenção redobrada na celebração de contratos imobiliários.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a Súmula 308 da Corte não se aplica, por analogia, às situações que envolvem garantias constituídas por alienação fiduciária. 

Para os ministros, o verbete sumular, que determina a ineficácia da hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro aos adquirentes do imóvel, é uma exceção normativa e, portanto, não pode ser estendida de forma analógica para restringir uma regra jurídica em vigor. 

No caso dos autos, uma construtora, com o objetivo de obter financiamento para um empreendimento imobiliário, alienou fiduciariamente um apartamento e uma vaga de garagem a uma administradora de consórcios. 

Três anos após a celebração do contrato, mesmo com a propriedade dos imóveis já consolidada com a credora fiduciária em virtude do não pagamento da dívida, a devedora fiduciante (construtora) vendeu os imóveis para outra empresa que, por sua vez, cedeu os direitos sobre os bens a dois particulares.

Ao descobrirem que a propriedade dos imóveis havia sido consolidada em nome da administradora de consórcios, os adquirentes ingressaram com ação judicial. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) acolheu o pedido dos autores e desconstituiu a propriedade fiduciária da administradora de consórcios, aplicando, por analogia, o entendimento da Súmula 308 do STJ às garantias por alienação fiduciária. 

Contra a decisão, a administradora de consórcios interpôs Recurso Especial (REsp) ao STJ, que afastou a aplicação do verbete sumular ao caso.

Fundamentos e impactos da decisão:

Segundo o relator do REsp 2.130.141, ministro Antonio Carlos Ferreira, a Súmula 308 se refere aos imóveis dados como garantia hipotecária, adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), sistema que tem normas mais protetivas para as partes vulneráveis da relação, justificando-se, assim, a exceção nela contida. 

Tanto é assim, que o próprio STJ já consolidou o entendimento de que a aplicação do enunciado 308 se restringe aos imóveis adquiridos pelo SFH, não se aplicando, por conseguinte, em casos de imóveis comerciais. 

Outro ponto importante da decisão que, igualmente, impediu, segundo os ministros, a aplicação da súmula 308 à alienação fiduciária, diz respeito à chamada venda a non domino, isto é, a alienação feita por aquele que não é proprietário do bem. 

No caso dos autos, a construtora já não tinha mais a propriedade dos imóveis e, portanto, não poderia tê-los transferidos aos particulares.

De acordo com o sistema jurídico brasileiro, – entendimento também consolidado no STJ – a venda feita por aquele que não é dono do bem é nula, não produzindo efeitos em relação ao proprietário do bem, não importando se o adquirente agiu de boa-fé. 

Na prática, isso significa que:

• Em relação ao verdadeiro proprietário do bem: o dono do imóvel, no caso dos autos, a administradora de consórcios (credora fiduciária), não será afetado pela venda a non domino, podendo reivindicar o bem do adquirente. 
• Em relação ao adquirente: ainda que de boa-fé, o comprador do imóvel não tem o direito de reivindicar o bem, pois a propriedade do imóvel não lhe foi transferida.

Nesse sentido, é importante frisar o seguinte ponto: a venda a non domino pode trazer sérios prejuízos ao comprador que, mesmo de boa-fé, além de não ter direito ao bem adquirido, poderá perder o valor eventualmente pago por ele na aquisição. 

Conclusão:

A recente decisão do STJ no Recurso Especial nº 2.130.141 representa um importante marco na delimitação dos efeitos da alienação fiduciária e na preservação da segurança jurídica na celebração de negócios imobiliários.

Ao afastar a aplicação analógica da Súmula 308 aos casos de alienação fiduciária e ao reafirmar a natureza excepcional do enunciado, a Corte evidencia os riscos associados à cadeia de negócios firmados com base em premissas jurídicas equivocadas, como a venda realizada por quem já não detém a titularidade do bem. 

Nesse contexto, é fundamental que adquirentes e vendedores de imóveis, investidores e agentes financeiros adotem boas práticas contratuais e de registro. O acompanhamento jurídico qualificado em todas as etapas de operações dessa natureza, por exemplo, na elaboração de instrumentos de compra e venda, na análise das cláusulas de contratos já redigidos, bem como na verificação da matrícula do imóvel e da existência de eventuais cláusulas restritivas relativas ao bem, são absolutamente fundamentais para assegurar a validade e eficácia do negócio jurídico. 

A equipe de Direito imobiliário do escritório Alves Benedito está à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o assunto.