Recentemente, o ministro Gilmar Mendes, do Supremo Tribunal Federal (STF), reconheceu o direito de uma incorporadora imobiliária de formalizar a alienação fiduciária em garantia de bens imóveis por meio de contrato particular com efeitos de escritura pública.
A decisão foi proferida no âmbito do Mandado de Segurança (MS) nº 39.930 e representa um avanço significativo para o mercado imobiliário, ao simplificar procedimentos e reduzir custos para a constituição dessa garantia.
O que é a alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um instituto regulado pela Lei nº 9.514/1997 e configura uma forma de garantia em que o devedor (fiduciante) transfere a propriedade resolúvel do imóvel ao credor (fiduciário) para assegurar o pagamento da dívida. Durante a vigência do contrato, o devedor permanece na posse direta do bem, podendo utilizá-lo, enquanto a propriedade fiduciária permanece com o credor até a quitação integral da obrigação.
A previsão da alienação fiduciária em garantia tornou-se comum em contratos firmados por construtoras e incorporadoras.
Visando desburocratizar a formalização desse tipo de garantia nas operações do setor, o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997 autorizou a sua celebração tanto por escritura pública quanto por instrumento particular com os mesmos efeitos, sem restrição a operadores específicos.
Entretanto, em 2024, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) editou o Provimento nº 172, limitando essa possibilidade apenas às entidades atuantes no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), além de cooperativas de crédito e instituições sujeitas à regulamentação da CVM ou do Banco Central.
A decisão do STF e seus impactos:
Ao analisar o caso, o ministro Gilmar Mendes entendeu que a norma do CNJ impôs uma exigência não prevista em lei, contrariando a intenção do legislador de ampliar e facilitar o acesso ao crédito.
Em sua decisão, o ministro destacou que a restrição imposta pelo Provimento 172/2024 e pelo subsequente Provimento 175/2024 gera um aumento desnecessário nos custos das transações imobiliárias e impacta negativamente o mercado.
Segundo o ministro, a imposição de novas exigências para a aplicação do artigo 38 da Lei 9.514/97 não encontra amparo na legislação vigente e pode prejudicar tanto as operações de incorporação imobiliária quanto o mercado de crédito como um todo.
Conclusão:
A utilização do contrato particular para formalização da alienação fiduciária se consolidou como uma prática amplamente adotada no setor imobiliário, proporcionando maior celeridade e redução de custos para todas as partes envolvidas. A decisão do STF reafirma essa possibilidade e fortalece a segurança jurídica nas contratações, beneficiando incorporadoras e ampliando o acesso ao crédito imobiliário.
Diante desse novo panorama, é fundamental que os agentes do mercado imobiliário estejam atentos aos desdobramentos da decisão e à correta formalização de seus contratos.
Nesse contexto, contar com assessoria jurídica especializada é essencial para garantir que as negociações estejam alinhadas à legislação vigente e à interpretação adotada pelo STF, minimizando riscos e assegurando maior previsibilidade nas transações.
Por fim, é importante ressaltar que, embora a decisão tenha sido proferida no contexto específico do MS nº 39.930, ela pode servir de referência para futuras deliberações da Suprema Corte sobre o tema, consolidando um entendimento mais amplo e benéfico ao mercado imobiliário.
Os advogados do escritório Alves Benedito Advogados estão à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o assunto.
