Remuneração na corretagem imobiliária: limites da legitimidade e a centralidade do resultado útil.

A remuneração no contrato de corretagem, especialmente no âmbito imobiliário, continua a ser um ponto de grande sensibilidade prática e litigiosidade. Não por acaso, a definição do momento e, sobretudo, das circunstâncias em que a comissão se torna devida envolve a interpretação conjugada de elementos fáticos, jurídicos e negociais que nem sempre se apresentam de forma clara e linear.

Nos termos do art. 722, do Código Civil, o contrato de corretagem se caracteriza pela obrigação assumida por uma parte, o corretor, de obter, para outra, um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. 

A remuneração do corretor, por sua vez, encontra disciplina no art. 725, que estabelece ser ela devida uma vez alcançado o resultado previsto no contrato, ainda que este não se efetive em razão de arrependimento das partes.

A leitura isolada dos referidos dispositivos poderia sugerir uma concepção ampliativa do direito à comissão. Contudo, a evolução jurisprudencial, especialmente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça (STJ), tem contribuído para refinar essa compreensão, conferindo maior densidade ao conceito de “resultado útil”, elemento central para a aferição da legitimidade da remuneração.

No julgamento do REsp 1.339.642/RJ, o STJ reafirmou que a comissão é devida quando a atuação do corretor constitui causa eficiente para a conclusão do negócio. 

De acordo com a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, a pedra angular para a compreensão do fato gerador do direito do corretor à percepção de sua comissão está na definição do que se pode entender por resultado útil de sua atividade. O corretor deve aproximar as partes até o ponto de obter consenso quanto aos elementos essenciais do negócio. Assim, para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade entre as partes, independentemente da execução do próprio negócio (grifamos).

Essa linha interpretativa é igualmente observada na jurisprudência dos tribunais estaduais. 

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), por exemplo, ao julgar a Apelação nº 1042714-78.2020.8.26.0576, apontou como indicativo da inexistência do resultado útil da atuação do corretor o longo decurso do tempo entre a aproximação das partes e a efetivação do negócio jurídico. No caso, o prazo superior a um ano. 

É justamente nesse ponto que se delineiam, com maior nitidez, os contornos, muitas vezes negligenciados, da legitimidade da remuneração.

Em primeiro lugar, é imprescindível a própria contratação da corretagem. Isto é, a ausência de ajuste fragiliza de modo significativo a pretensão remuneratória. Do mesmo modo, quando as partes sequer chegam a um consenso acerca dos elementos essenciais do negócio, como preço, objeto e condições de pagamento, não há que se falar em resultado útil a ser remunerado.

Além disso, conforme dito, o fator temporal desempenha papel relevante na análise do nexo causal. Situações em que há significativo lapso entre a aproximação inicial promovida pelo corretor e a efetiva celebração do contrato tendem a indicar o esvaziamento da sua influência na conclusão do negócio. O decurso do tempo, nesse contexto, pode operar como elemento de ruptura do vínculo causal, sobretudo quando acompanhado de novas negociações, alterações substanciais ou reconfiguração das condições inicialmente tratadas.

A descaracterização do resultado útil também se evidencia quando o negócio efetivamente celebrado se distancia, de forma relevante, daquele originalmente agenciado. Não é incomum que tratativas iniciadas sob determinada estrutura, como uma permuta, venham, após longo período, a se converter em uma operação de compra e venda com contornos distintos. Nesses casos, a conexão entre a atividade do corretor e o resultado final se torna, no mínimo, questionável.

Há, ainda, hipóteses em que o negócio, embora envolvendo as mesmas partes, se desenvolve de maneira autônoma, desvinculando-se da intermediação inicial. Seja pelo decurso do tempo, seja pela reabertura das negociações em bases independentes, o aperfeiçoamento da avença pode se dar sem a influência efetiva do corretor, circunstância que afasta a legitimidade da comissão.

Essas situações convergem para uma premissa comum: a mera aproximação das partes, por si só, não autoriza a remuneração. A corretagem não se remunera pelo esforço, mas pelo resultado útil concretamente produzido, e este, por sua vez, exige um nexo causal consistente, atual e juridicamente relevante.

Essa compreensão, embora já presente na legislação, ganha especial relevo na prática contemporânea, marcada por negociações prolongadas, múltiplos intermediários e frequentes reconfigurações contratuais. 

Nesse cenário, a análise da legitimidade da comissão demanda olhar técnico e criterioso, atento não apenas à formalidade da intermediação, mas à efetiva contribuição para o desfecho do negócio.

Mais do que uma questão de interpretação jurídica, trata-se de compreender, em cada caso concreto, a dinâmica real das tratativas e a extensão da atuação do corretor. É nesse espaço, muitas vezes sutil, mas decisivo, que se define o equilíbrio entre o direito à remuneração e a vedação ao enriquecimento sem causa, equilíbrio que, em contextos mais complexos, dificilmente dispensa uma avaliação jurídica qualificada.

Texto de Luiz Augusto Benedito