Promulgação da Lei nº 14.825/2024 não diminui a importância da devida diligência prévia na hora de adquirir um imóvel.

No dia 20 de março de 2024, foi publicada a Lei nº 14.825/2024, marcando uma importante mudança na proteção jurídica das transações imobiliárias ao fortalecer os direitos dos compradores que agem de boa-fé.

A nova lei introduziu o inciso V no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015, a fim de determinar que a ausência de averbação na matrícula do imóvel de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o bem, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou oriunda de hipoteca judiciária, torna o negócio jurídico válido e eficaz.

A norma tem o objetivo de conferir maior segurança aos negócios jurídicos imobiliários, dando ênfase ao princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, segundo o qual todos os fatos ou atos juridicamente relevantes, que digam respeito ao imóvel, devem ser registrados ou averbados em sua matrícula no registro de imóveis, sob pena de não serem considerados pelo mundo jurídico.

É importante ressaltar que o artigo 54 do referido diploma já previa que os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as informações arroladas no dispositivo.

Assim, o que a nova legislação fez foi ampliar o escopo de validade dos contratos imobiliários diante da ausência de registro ou averbação, para abranger qualquer tipo de restrição determinada judicialmente que recaia sobre o imóvel, incluindo os casos em que o bloqueio se deu em decorrência de ação de improbidade administrativa ou oriundo de hipoteca judiciária.

É importante destacar que, ao expandir as hipóteses em que a ausência de registro ou averbação torna a transação imobiliária eficaz, a Lei nº 14.825/2024 atribuiu importância ainda maior à necessidade de os credores conferirem publicidade, mediante averbação na matrícula do imóvel, sobre as movimentações judiciais que podem levar à constrição do bem. 

A ausência desse cuidado por parte do credor impede o adquirente de conhecer detalhes importantes sobre a negociação, como, por exemplo, a existência de processos e passivos que recaiam sobre o bem e que podem, inclusive, acarretar a perda do bem, como nos casos de evicção, quando declarada fraude à execução.

Nesse sentido, é importante ressaltar que o fato de a nova lei conferir maior segurança aos negócios jurídicos imobiliários realizados pelo adquirente de boa-fé não dispensa a devida diligência do comprador na hora de adquirir um imóvel. Pelo contrário, como a proteção prevista pela lei exige a ausência do registro, é ainda mais importante que o adquirente conheça bem as informações constantes da matrícula do imóvel que pretende adquirir. Afinal, caso o ato constritivo do bem tenha sido devidamente averbado, o adquirente não poderá a ele se opor. 

A propósito, a realização de qualquer transação imobiliária deve ser precedida dessa análise criteriosa e profunda sobre o bem que é objeto do contrato, sobre os seus proprietários, atuais e antigos, e sobre todas as demais condições do contrato. Nessa investigação, chamada de due diligence imobiliária, será possível analisar os documentos e informações acerca do negócio jurídico envolvendo o imóvel, sendo a sua matrícula o mais importante deles, justamente por tudo que aqui foi dito. 

Portanto, em que pese a introdução implementada pela Lei nº 14.825/2024 ser benéfica, na medida em que confere maior segurança às transações imobiliárias, protegendo o adquirente de boa-fé, ela não dispensa a conduta diligente do comprador na hora de adquirir um imóvel. A necessidade de uma análise criteriosa acerca do bem, antes da negociação, permanece sendo uma precaução fundamental para evitar problemas futuros.