O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o imóvel financiado e que tenha sido objeto de alienação fiduciária em garantia só pode ser penhorado para quitação de dívida condominial se houver a citação da instituição financeira credora.
No julgamento do REsp 2.237.090, de relatoria do Ministro Moura Ribeiro, a 3ª Turma negou o pedido de penhora do imóvel, feito pelo condomínio, para quitar dívidas condominiais relativas ao bem, por ausência de citação da credora a integrá-la o processo de execução.
Em primeira instância, o condomínio sustentou que, mesmo em se tratando de imóvel dado em garantia fiduciária em contrato de financiamento, a penhora seria possível para quitação dos débitos condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação; ou seja, por se tratar de uma obrigação que acompanha a coisa, independentemente de quem venha a ser o seu dono.
O Tribunal de Justiça de São Paulo, contudo, negou o pedido de penhora por envolver direito de terceiros (a instituição financeira, credora fiduciária), levando o condomínio, então, a interpor recurso contra essa decisão.
O posicionamento do STJ sobre o assunto:
Em março deste ano, a Segunda Seção do STJ, por maioria de votos, já havia se posicionado no sentido de que a penhora de bem alienado fiduciariamente só é possível, ainda que para a satisfação de taxas condominiais, se o credor fiduciário for citado para integrar o processo de execução.
De acordo com a Corte, considerando a natureza propter rem da obrigação, as taxas condominiais ficam vinculadas ao bem e, consequentemente, a quem venha a ser o seu proprietário, no caso, o credor fiduciário.
Sendo assim, ainda que proprietária do imóvel sob condição resolutiva, a instituição financeira deve integrar o processo de execução para que tenha a oportunidade, inclusive, de quitar a dívida condominial e evitar a penhora.
Nesses casos, aliás, caso o credor fiduciário pague a dívida do devedor, ele se sub-rogará nos direitos do exequente, podendo, posteriormente, cobrar daquele os valores pagos para a quitação da dívida com o condomínio.
Conclusão:
O entendimento firmado pela 3ª Turma do STJ, alinhado à orientação adotada pela 2ª Seção da Corte, busca preservar a segurança jurídica das operações de crédito imobiliário, evitando que instituições financeiras sejam surpreendidas com a perda do bem dado em garantia.
Nesse sentido, a decisão da Corte evidencia a importância de que condomínios e administradoras adotem cautela antes de promover a execução de cotas condominiais referentes a imóveis financiados. A verificação prévia da existência de contrato com alienação fiduciária e a citação regular do credor fiduciário são medidas essenciais para garantir a validade do processo e evitar prejuízos futuros.
Por isso, é recomendável que os condomínios contem com assessoria jurídica especializada, capaz de orientar sobre a correta condução da execução e a identificação dos sujeitos que devem integrar a demanda, evitando-se, assim, nulidades e assegurando maior eficiência na recuperação de créditos condominiais.
A equipe de Direito Imobiliário do escritório Alves Benedito Advogados está à disposição para esclarecer eventuais dúvidas sobre o assunto.
