Os principais desafios na gestão de imóveis para empresas.

Em muitas empresas, os imóveis não representam a sua atividade principal, mas estão presentes no dia a dia do negócio, seja por serem ativos estratégicos ao desenvolvimento da atividade empresarial, seja por terem sido recebidos como pagamento por dívidas.

De qualquer modo, a gestão desses ativos imobiliários pode representar uma fonte de receitas ou despesas, e envolve a participação de mais de uma área, sendo o Departamento Jurídico diretamente impactado.

Uma grande gama de atividades jurídicas envolve a gestão dos ativos com a elaboração de contratos, atuação em ações judiciais envolvendo os imóveis, inclusive o acompanhamento da regularidade dos lançamentos de IPTU.

Um Departamento Jurídico proativo busca a prevenção de riscos, o incremento de receitas e a redução de despesas, sendo que, nesse ponto, a revisão dos lançamentos de IPTU pode gerar um grande impacto, especialmente para imóveis com grandes áreas.

A revisão de IPTU inicia-se com análise documental do imóvel e com a verificação de áreas real X matrícula X lançamento IPTU.

Posteriormente, parte-se para conferência do cálculo de valor venal do imóvel, dividido em valor venal do terreno e da área construída.

Por fim, aplica-se a alíquota do imposto, sempre observando a legislação municipal.

Diversos municípios têm uma legislação diferenciada para o cálculo do IPTU de grandes áreas, segregando o imóvel único para aplicação de alíquotas de imposto predial e imposto territorial.

Como exemplo, podemos citar a cidade de Cubatão/SP (Lei nº 1.383/1983) que, para áreas industriais, utiliza uma alíquota de imposto predial de 0,7% e imposto territorial de 4,5%, e realiza o lançamento segregando o imóvel para aplicação conjunta de ambas as alíquotas.

Em casos de imóveis de grande extensão, essa diferença de alíquota repercute em um valor elevadíssimo de imposto a recolher.

O cálculo segue a seguinte lógica: a alíquota de 0,7% é aplicada para um conjunto formado pela área construída, somado à metragem de 3 vezes a área construída para o terreno e, para a área restante, é aplicada a alíquota de imposto territorial.

Vamos ilustrar a situação com o seguinte exemplo:

Inscrição Imobiliária	Área do Terreno	Área da Construção	Valor Venal Imóvel	Alíquota	IPTU
1	3.000	1.000	500.000,00	0,7%	3.500,00
2	7.000	0	700.000,00	4,5%	31.500,00
Total	10.000	1.000	1.200.000,00		35.000,00
áreas em m² e valores em R$

Esse método ilegal para lançamento do IPTU acarreta um acréscimo 76% no valor a ser pago.

E essa situação se repete em muitas outras cidades pelo Brasil, que sob a justificativa falaciosa de aplicação de alíquota progressiva, penaliza o contribuinte e, na realidade, efetua 2 lançamentos tributários para o mesmo fato gerador, o que é vedado pela legislação.

Esse é apenas 1 dos aspectos que deve ser observado no lançamento de IPTU e que muitas vezes passa despercebido por tratar-se de um imposto sobre a propriedade e lançado, de ofício, pela Prefeitura Municipal.

Além disso, podemos elencar o aumento indevido de valor venal sem lei autorizadora.

As Prefeituras corrigem o valor venal muito acima do permitido e, com o aumento indevido da base de cálculo, acabam aumentando o imposto sobre a propriedade.

Nessas situações, pode ser necessária a realização de um laudo pericial para comprovar o efetivo valor do imóvel e que este valor seja utilizado como base de cálculo para a aplicação da alíquota.

Outros aspectos que devem ser observados pelas empresas na gestão dos seus ativos imobiliários dizem respeito à regularidade documental do imóvel, que envolve aspectos registrais importantes, tais como correção dos registros e averbações na matrícula do Cartório de Registro de Imóveis e georreferenciamento.

Por fim, deve-se estar atento às necessidades de outros departamentos dentro da empresa, que podem envolver plantas e projetos do imóvel que viabilizaram a sua construção e eventuais alvarás e licenças para o funcionamento da atividade empresarial.

O advogado, como parceiro do negócio e com visão proativa, não deve se limitar aos temas jurídicos. Deve, além disso, conhecer um pouco das demandas de outras áreas, enriquecendo a sua atuação com subsídios.

Os advogados do escritório Alves Benedito estão à disposição para quaisquer esclarecimentos sobre o assunto.