Edital de leilão extrajudicial deve indicar descrição atualizada do imóvel, reafirmou o STJ. 

Nos procedimentos de leilão extrajudicial, é indispensável que o edital traga a descrição precisa e atualizada do imóvel, de modo a refletir seu valor real de mercado e permitir a obtenção da melhor proposta possível. 

Tal exigência, como destacou o colegiado, não se confunde com a descrição constante do contrato que deu origem à dívida.

Esse entendimento foi reafirmado pela 3ª Turma do STJ, no julgamento do Recurso Especial (REsp) 2.167.979, ao reconhecer a nulidade de um leilão promovido pela Caixa Econômica Federal. 

No caso dos autos, o imóvel havia sido dado em garantia de contrato de mútuo e, à época, descrito como simples terreno, embora já houvesse construção em andamento. Tempos depois, no momento da execução, no terreno objeto do contrato havia um imóvel de alto padrão. 

Apesar da discrepância de valores entre o imóvel original e o imóvel no momento do leilão, o edital utilizou a descrição e a avaliação antigas do contrato, resultando na arrematação em segundo leilão por apenas 23% do valor atualizado do bem.

O devedor recorreu ao STJ alegando a ocorrência de preço vil, isto é, afirmando que o lance foi manifestamente inferior ao preço de mercado. A esse respeito, aliás, tanto a lei (art. 891, parágrafo único, do CPC), como a jurisprudência do STJ, caracterizam o preço vil quando a arrematação é inferior à metade do valor da avaliação. 

A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, acolheu o pedido, enfatizando que o contrato de mútuo, o registro da propriedade fiduciária, a penhora e o edital de leilão são atos autônomos, cada qual exigindo descrição fidedigna e atualizada do imóvel no momento em que é praticado. 

Assim, obras e benfeitorias que alterem significativamente o valor do bem devem constar do edital, sob pena de frustrar a efetividade da execução e impor ônus excessivo ao devedor.

Nossas impressões sobre o assunto:

Diante da decisão recentemente proferida pelo STJ, é possível concluir que a exigência de uma descrição fidedigna e atualizada no edital de leilão extrajudicial não é mero detalhe formal: trata-se de condição essencial para a efetividade da execução e para a preservação dos interesses do devedor e do credor. 

Nesse contexto, a decisão da 3ª Turma do STJ reafirma que a descrição constante do contrato originário não vincula automaticamente os demais atos (registro, penhora, edital), de modo que obras, benfeitorias ou valorização significativa do bem devem ser refletidas no edital e na avaliação juntada ao procedimento. 

Caso contrário, o leilão ou arrematação baseada em descrição ou avaliação defasada são passíveis de anulação e reavaliação do bem, nos termos da jurisprudência da Corte.

A equipe de Direito Imobiliário do escritório Alves Benedito Advogados está à disposição para esclarecimentos adicionais sobre o tema.