De acordo com a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão proferida recentemente, é nulo o contrato de compra e venda de lote que não foi registrado se o loteador não adotou as devidas providências para a sua regularização, mesmo quando o comprador sabia da irregularidade.
No caso dos autos, o vendedor do lote incluiu, no contrato, uma cláusula sobre a inexistência do registro.
A princípio, o comprador aceitou a contratação em tais condições. Contudo, posteriormente, moveu uma ação declaratória de nulidade do negócio jurídico realizado, que foi julgada procedente em primeira instância e, em seguida, confirmada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP).
Ao STJ, o loteador argumentou que a irregularidade já era conhecida pelo comprador do lote antes da celebração do contrato e, ainda, que a proibição de alienação de imóvel não registrado se aplica apenas aos contratos firmados entre construtoras e incorporadoras e os consumidores.
Assim, no julgamento do REsp 2.166.273, a discussão girou em torno de duas questões principais:
- Decidir se a Lei nº 6.766/79, que trata do parcelamento do solo para fins urbanos, se aplica aos contratos firmados entre particulares e
- Saber se a venda de lote não registrado é válida quando os compradores sabem da irregularidade.
A Lei nº 6.766/79 tem a importante serventia de promover o loteamento e desmembramento ordenado do solo, prevenindo irregularidades nessa divisão e, ainda, assegurando a infraestrutura básica necessária dos terrenos.
Dada a sua fundamental importância, tanto no aspecto social como ambiental, o STJ entendeu, que, para fins de aplicação da referida lei, é irrelevante se o parcelamento tem caráter de empreendimento imobiliário, ou se a compra e venda é celebrada entre particulares.
Em outras palavras, a incidência da lei deve ser ampla, dada a nocividade da venda de imóveis sem a devida regularidade.
A respeito do segundo aspecto, a Corte entendeu que o conhecimento prévio do comprador acerca da ausência de registro não convalida o negócio jurídico. Isso porque a venda de loteamento não registrado é proibida pela Lei nº 6.766/79 e, sendo nulo o contrato que tem por objeto a transferência do lote nessas condições, não há a possibilidade de a irregularidade ser sanada pelas partes (art. 37).
Além disso, de acordo com a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, a ausência de providências por parte do loteador no sentido de regularizar tempestivamente o loteamento realizado, configura o chamado loteamento clandestino ou irregular, atestando a ilicitude do objeto do contrato celebrado e, por conseguinte, a sua nulidade.
A recente decisão do STJ reforça a importância de uma análise criteriosa e preventiva em transações imobiliárias, destacando que a irregularidade no registro de lotes compromete não apenas a validade do contrato, mas também a segurança jurídica das partes envolvidas.
Nesse contexto, a due diligence imobiliária surge como ferramenta indispensável para identificar e mitigar riscos associados à aquisição de imóveis, especialmente em situações que envolvam parcelamento do solo.
Ao verificar previamente a regularidade do lote e a conformidade com a legislação aplicável, como a Lei nº 6.766/79, é possível impedir a celebração de contratos nulos, garantindo proteção ao comprador, evitando prejuízos ao vendedor e prevenindo litígios futuros para ambos.
Assim, ao considerar uma negociação imobiliária, é fundamental contar com o apoio de profissionais especializados em Direito Imobiliário para realizar uma due diligence completa e, assim, garantir a segurança do negócio.
A equipe de Direito Imobiliário do escritório Alves Benedito Advogados estão à disposição para fornecer assessoria e prestar esclarecimentos sobre o assunto.
