Due diligence imobiliária é uma análise minuciosa de todos os documentos de um negócio jurídico envolvendo imóveis, com a finalidade de identificar possíveis riscos e a existência de passivos que possam recair sobre o bem objeto da transação.
Somente por meio dessa investigação profunda e detalhada, realizada por profissionais especialistas no assunto, é que é possível obter as informações que são fundamentais para conhecer propriamente as condições do contrato imobiliário.
Por exemplo, por meio da due diligence imobiliária é possível saber se o imóvel e o terreno que são objeto da transação estão regulares; se existem débitos tributários relativos ao imóvel; se o proprietário tem dívidas que possam recair sobre o imóvel adquirido, ou, ainda, se sobre o imóvel recai algum ônus como, por exemplo, se o bem foi dado em garantia de um débito.
Como é possível perceber, a realização da due diligence é imprescindível para antever uma série de circunstâncias que podem afetar a negociação, comprometendo o bem e ocasionando graves prejuízos aos contratantes.
Para tanto, a due diligence imobiliária considera uma série de documentos que, normalmente, se subdividem em informações relativas ao imóvel, às pessoas dos proprietários do bem, atuais e antigos, e a documentos técnicos sobre o objeto do contrato.
Cada caso concreto indicará a necessidade de verificação de informações específicas, razão pela qual não é possível afirmar que há uma lista pronta dos documentos que serão apreciados.
Isso porque, conforme dito, cada negócio jurídico ou imóvel pretendido indicará a necessidade de investigação própria para aquela situação. Nesse sentido, apenas profissionais com experiência no assunto são capazes de identificar quais pontos precisam ser avaliados com mais cautela diante de cada caso concreto.
Em que pese não ser possível preestabelecer uma espécie de check list de documentos que serão verificados, é possível apontar alguns dos principais dados e informações a serem considerados nessa fundamental avaliação.
Em relação aos dados relativos ao imóvel, merecem destaque a análise dos seguintes documentos:
- Certidão de matrícula do imóvel;
- Instrumentos, particulares ou públicos, que conferem a propriedade ao seu titular;
- Certidão negativa de tributos e de débitos condominiais, se for o caso.
- Certidão de regularidade ambiental;
- Declaração da prefeitura de que o imóvel não tem impedimento como, por exemplo, de que ele não se trata de bem tombado;
- Certidões atualizadas de ônus real relativo ao bem;
- Inscrição municipal, em caso de imóveis urbanos, entre outros.
A respeito do proprietário do bem, serão examinados:
- Seus documentos pessoais;
- Caso se trate de pessoa jurídica, seu CNPJ e certidão expedida por junta comercial, contrato social e documentos pessoais de seus representantes legais;
- Consulta completa de crédito e restrições no SPC e Serasa e
- Certidões de ações cível, criminal e trabalhista das pessoas físicas e das empresas de que foram sócios, entre outros.
Por fim, mas não menos importantes, são os documentos de natureza técnica, que dizem respeito, por exemplo:
- À vistoria do corpo de bombeiros;
- Ao georreferenciamento, quando se tratar de imóveis rurais;
- À planta do imóvel; projetos hidráulico, estrutural e elétrico;
- Quando se tratar de condomínio, a sua convenção e regulamento interno;
- Ao chamado “Auto de Conclusão de Obra”, ou “habite-se”;
- Ao alvará de construção, entre outros.
Realizar a due diligence imobiliária previamente à assinatura de um contrato imobiliário é medida absolutamente imprescindível para reduzir os riscos do negócio.
É igualmente fundamental que ela seja realizada por profissionais preparados para a análise dos vários aspectos que abarcam essa investigação.
Os advogados do escritório Alves Benedito estão à disposição para esclarecimentos sobre o assunto.
