Arrematante de imóvel em leilão judicial não responde por dívidas tributárias, decidiu o STJ.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o arrematante de imóveis em leilão judicial não pode ser responsabilizado por dívidas tributárias anteriores à aquisição, mesmo que o edital preveja tal responsabilidade. 

De acordo com a decisão unânime da Primeira Seção do STJ, é inválida a atribuição dessa obrigação ao arrematante, reforçando que, nos casos de hasta pública, o imóvel é adquirido livre de ônus tributários preexistentes.

A fundamentação central da decisão residiu na interpretação do artigo 130, do Código Tributário Nacional (CTN). 

O caput do referido dispositivo estabelece que, nas vendas comuns de imóveis, os tributos relacionados à propriedade, domínio útil ou posse sub-rogam-se na pessoa do adquirente. No entanto, o parágrafo único do mesmo artigo excepciona a regra, estabelecendo que, em casos de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o valor pago pelo bem, e não na pessoa do arrematante. 

Assim, o adquirente do imóvel o recebe sem vícios ou gravames fiscais que eventualmente recaiam sobre ele.

Aquisição originária em leilão judicial:

O relator do caso, Ministro Teodoro Silva Santos, destacou que a alienação em hasta pública é uma forma de aquisição originária da propriedade do imóvel, na qual não há vínculo jurídico entre o arrematante e o antigo proprietário. 

É justamente esse caráter originário da aquisição que impede que se atribua ao terceiro adquirente o status de responsável tributário pelos débitos fiscais.

Nas transações imobiliárias comuns, de outro modo, há uma relação prévia entre comprador e vendedor, o que implica na transferência de eventuais encargos, incluindo tributos não quitados. Essa distinção entre aquisição originária e derivada foi fundamental para a tese fixada pelo STJ.

É importante frisar, ainda, que, em que pese o artigo 886, VI, do Código de Processo Civil (CPC) de 2015 exigir que o edital de leilão informe a existência de ônus, recursos ou processos pendentes sobre os bens, tal previsão não autoriza a responsabilização do arrematante por dívidas tributárias, segundo o STJ. 

Ainda de acordo com a Corte, previsão editalícia em sentido contrário não tem o condão de afastar a aplicação do CTN, norma com status de lei complementar, reafirmando, assim, a hierarquia normativa no ordenamento jurídico brasileiro.

Modulação dos efeitos da decisão e segurança jurídica:

No julgamento, o colegiado fixou a seguinte tese sob o rito dos recursos repetitivos: 

Diante do disposto no art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional, é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação.

Os efeitos da decisão foram modulados pelo STJ para que a tese seja aplicada apenas em leilões cujos editais tenham sido publicados após a ata do julgamento, salvo em casos de pedidos administrativos ou ações judiciais pendentes, nos quais a aplicação será imediata.

É importante ressaltar que a decisão recentemente proferida pela Corte não deixa as dívidas tributárias sem solução. Isso porque os valores devidos à Fazenda Pública serão satisfeitos por meio da sub-rogação no preço pago pelo arrematante, que é depositado em juízo.

A decisão do STJ fortalece a segurança jurídica em leilões judiciais, protegendo arrematantes de ônus inesperados e incentivando a participação nesse mecanismo essencial para o cumprimento de obrigações judiciais. 

Entretanto, é crucial que interessados em imóveis de leilão consultem assessoria jurídica especializada, tanto para interpretar corretamente os editais quanto para compreender os impactos da modulação dos efeitos da decisão em casos concretos.

Os processos que foram julgados foram os REsp 1.914.902, 1.944.757 e 1.961.835.

Os advogados do escritório Alves Benedito Advogados estão à disposição para maiores esclarecimentos sobre o assunto.