Adjudicação compulsória do imóvel depende da quitação integral do valor contratado, ainda que o saldo devedor esteja prescrito, decidiu o STJ.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a teoria do adimplemento substancial não se aplica às ações de adjudicação compulsória. Segundo o colegiado, a transferência da propriedade ao comprador por essa via exige o cumprimento integral da obrigação contratual, ainda que parte desse valor já esteja prescrita.

No caso dos autos, um casal adquiriu um imóvel de forma parcelada em 2007 e passou a ocupar o imóvel desde então. Após o pagamento de 80% do valor contratado, os adquirentes deixaram de pagar as últimas prestações. A incorporadora, contudo, permaneceu inerte quanto à cobrança das parcelas restantes. 

Diante da inércia da incorporadora, os adquirentes propuseram ação declaratória de prescrição do saldo devedor, cumulada com pedido de adjudicação compulsória para que houvesse a transferência definitiva do imóvel. 

A teoria do adimplemento substancial, fundamentada no princípio da boa-fé contratual, determina que o inadimplemento mínimo das parcelas assumidas pelo adquirente, isto é, quando há o pagamento quase integral das parcelas estipuladas no contrato, não justifica a sua resolução. O instituto visa conservar a continuidade contratual. 

A ação de adjudicação compulsória, prevista no artigo 1.418, do Código Civil, por sua vez, assegura ao comprador do imóvel o direito à transferência definitiva da propriedade do bem comprado, quando, quitado o seu preço, o vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva ou quando está impossibilitado de fazê-lo.

Assim, o que o casal de compradores queria era o reconhecimento da prescrição em relação às parcelas não pagas e não reclamadas pela incorporadora e, com fundamento no adimplemento quase que integral das parcelas (adimplemento substancial), obter a propriedade de forma definitiva sobre o imóvel (por meio da ação de adjudicação compulsória).

O juízo de primeiro grau reconheceu a prescrição e determinou a expedição do mandado de adjudicação. O Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou o reconhecimento da prescrição, mas afastou a adjudicação compulsória, decisão que levou os autores a recorrer ao STJ (Recurso Especial – REsp 2.207.433).

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, pontuou que o direito à adjudicação compulsória pressupõe o adimplemento integral do contrato, não sendo possível ao comprador exigir a transferência da propriedade enquanto houver saldo devedor, mesmo que a exigibilidade das prestações tenha sido alcançada pela prescrição.

Em termos mais simples, para a ministra, nem a prescrição, nem o fato de os compradores terem substancialmente pago as parcelas assumidas, implicam a quitação do preço e, portanto, não autorizam a transferência forçada da propriedade aos compradores. 

A decisão do STJ reafirma a importância de se observar, com rigor, os requisitos legais para a adjudicação compulsória, bem como de conhecer os limites da teoria do adimplemento substancial.

Para o adquirente de um imóvel é fundamental ter ciência os efeitos de eventual inadimplemento e da prescrição sobre os direitos reais pretendidos, a fim de evitar surpresas processuais e preservar a segurança jurídica das relações contratuais.

Para os vendedores, por seu turno, a inércia na cobrança das parcelas em atraso pode resultar na perda do direito de exigir o pagamento, sem, contudo, gerar automaticamente a obrigação de transferir a propriedade. 

Em ambos os casos, a postura diligente na gestão dos contratos é imprescindível, evitando a prescrição de créditos e garantindo maior segurança na condução de suas relações negociais.

Os advogados do escritório Alves Benedito estão à disposição para maiores esclarecimentos.